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恒大无理由退房创设了一个楼市投资认购期权  

2015-04-17 17:19:09|  分类: 1.房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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http://gz.house.163.com/15/0417/17/ANDU9GBN00873C6D.html

网易房产4月17日报道 近日,恒大承诺凡是购买恒大所有楼盘住宅的客户,履行楼宇认购书和商品房买卖的各项义务,并且无任何违约行为,签署商品房买卖合同的同时,有权选择是否签署无理由退房协议书,在收楼前的任何时间,均可无理由退房。网易房产小编从投资角度分析认为恒大无理由退房创设了一个楼市投资认购期权。

这个楼市投资认购期权的 买方是购房者, 卖方是 恒大,标的资产是商品房。购房者缴纳 权利金(商品房买卖首期、各项税费及退房前产生的房贷利息)开仓买入该认购期权, 获得在收楼时向恒大以商品房买卖合同中签订的价格买入该商品房的权利。而在收楼前的任何时间,购房者均可平仓卖出该认购期权(无理由退房)拿回之前缴纳的商品房买卖首期。

目前楼市持续低迷,恒大无理由退房创设的这个楼市投资认购期权对楼市投资者来说无疑是个不错的对冲工具。 楼市投资者购买恒大的商品房,如果收楼前房价大跌进入漫漫熊途,则可以无理由退房拿回之前缴纳的商品房买卖首期,只需付出商品房买卖各项税费及退房前产生的房贷利息;如果收楼前房价上涨,则可以收楼行权实实在在拥有该升值的商品房。

当然,无理由退房看上去很美,实际操作起来难度却很大,以下是专家观点。

中原地产首席分析师张大伟:购房者选择无理由退房的可能性非常小
中原地产首席分析师张大伟指出,在实际操作中,购房者选择无理由退房的可能性非常小。因为目前市场成交大部分为期房,这种情况下,购房者从签约到收房起码需要1-2年时间,大部分需要支付10%-15%的按揭贷款利息或者是资金成本。另外收房前,还有3%-5%的税费支出,如果选择退房,这部分将成为购房者的损失,因此未来出现退房的可能性不大。

上海同策咨询研究总监张宏伟:无理由退房 会给购房者带来资金周转的压力
上海同策咨询研究总监张宏伟表示,由于销售业绩指标的压力,各个楼盘在执行无理由退房时流程相当复杂,能够享受无理由退房的购房客户不会太多,包括业务员在内的营销人员会极力劝导购房者不要退房。即使能够无理由退房,购房者的首付、定金的返还周期也比较长,这样,无理由退房也会给购房者带来资金周转的压力,有可能因为反复退房的操作,丧失最佳的购房时机。

深圳房地产律师张茂荣 : 无理由退房 操作层面上可行性不大
虽然恒大表示可以“无理由退房”,但是,对于贷款购买的房子如何退,恒大在公告中没有给出明示。深圳房地产律师张茂荣表示,“无理由退房”和几年前有开发商推出的“保证回购”一样,更多的只能是一种营销噱头,在操作层面上可行性不大。
首先,现在房价高企,不少购房者都是贷款买房,此类购房者买房之后都存在和银行的信贷关系,银行不可能给你无条件退贷。
其次,消费者如果已经在规土委备案登记,这期间的更名也比较麻烦。按照深圳市的有关规定,为了避免炒房号,购房者要想解除备案登记,必须通过司法判决、仲裁或者公证等,操作起来也比较麻烦。
此外,目前深圳在售房源大都为期房,购房者从购买到收房起码需要1~2年时间,如果到收楼的时候才发现不满意要退房,那么购房者在这1~2年中付出的资金成本和按揭贷款利息也是一笔不小的数额。另外收房前,根据建筑面积的不同,还有3%~5%的契税支出。如果这时候购房者选择退房,实际是非常不划算的。
“前面提到这些还未包括在这1~2年中房价上涨的因素,退房回来那点现金很可能再也买不到当初同样面积大小的房子。”张茂荣表示。

(网易房产 吴东周)

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